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集体土地使用权转让效力

　　土地是农民赖以生存的，一般在农村，农民集体土地就显得更加重要了，随着城乡一体化的发展，许多农村的土地也逐渐被利用起来了。因此，想必大家想知道，关于集体土地使用权转让效力接下来由详细为您介绍！

　　一、集体土地使用权转让效力

　　集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。这里的集体，是专指乡人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。

　　集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。所以说这个问题是需要看具体的情况的。

　　新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　二、如何办理集体土地使用证

　　1、集体土地使用证办理所需要的材料如下：

　　申请登记的书面报告；

　　土地登记申请书权利人身份证复印件，委托他人办理的，需提供书面委托书和委托代理人身份证明；

　　农村村民建房用地许可证原件、建房证办证档案和户口资料；

　　当地公安部门提供的户籍证明；

　　宗地图、地籍调查表。

　　2、办理集体土地使用证仅交测量费及工本费。

　　3、农村村民个人建房建设用地许可证为办理集体土地使用证的权属来源文件。

　　4、土地登记应当依照申请进行。

　　三、集体土地使用权的内容

　　1、土地承包经营权

　　农民集体所有的土地，可由本集体经济组织的成员承包经营，也可以由外单位或个人承包经营。

　　本集体经济组织的成员承包经营：农林牧渔需要签订承包合同且年限是30年；承包地的调整，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意，并报乡人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

　　外人承包经营：农林牧渔需要签订承包合同个，合同期限约定年限，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意，并报乡人民政府批准。

　　承包经营耕地的单位或者个人连续2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

　　2、耕地保护

　　禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。用地单位闲置的，应当根据年限分别处理：

　　1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种。

　　1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。

　　连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

　　3、宅基地使用权

　　宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地使用权。

　　仅限于农村集体经济组织内部成员，且是无偿无期限的。

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。

　　4、非农经营用地使用权

　　非农经营用地使用权，是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。

　　原则：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

　　例外：下列几种情况下，建设用地者可以使用集体土地使用权：

　　兴办乡镇企业和村民建设住宅，经批准可适用农民集体所有的土地。如，某乡办纺织厂的用地。

　　乡村公共设施和公益事业处理；其中，涉及占用农用地的，办理审批手续。

　　符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。

　　以上是为您整理的关于集体土地使用权转让效力的内容，由此可知，国家土地的使用权是可以转让的，但是如果是集体土地使用权的话，需要有条件才可以转让的。如其它疑问，欢迎向发布法律咨询。

土地使用权出让合同纠纷案例评析

　　核心内容：下面，房地产为您介绍一个土地出让纠纷的真实案例，并通过法院对这个案例的判决，为你介绍处理土地出让纠纷的方法。

　　上诉人：拉萨省浦江华虹电子有限公司

　　被上诉人：拉萨省浦江经济开发区管理委员会

　　[基本事实]

　　1995年9月，拉萨省浦江经济开发区管理委员会与拉萨浦江永信电子有限公司签订了《拉萨省浦江经济开发区土地出让协议书》，约定：浦江管委会向拉萨浦江永信电子有限公司出让土地110.234亩，出让金额为462.88万元，分两次付清，首付款262.88万元，于1995年11月30日前付清，余款200万元于1996年6月30日前付清。合同生效后，拉萨浦江永信电子有限公司分次支付了土地出让金262.88万元，1996年6月30日止，尚欠浦江管委会土地出让金200万元。经双方协商，将该笔拖欠的土地出让金转为借款，1996年7月l日，双方签订了借款协议，并约定了借款利率。1997年7月1日，拉萨浦江永信电子有限公司依法注销之后，由原股东重新组建了拉萨浦江华虹电子有限公司，拉萨浦江永信电子有限公司注销后的一切债权债务由华虹公司承担。1998年7月至2000年1月，华虹公司共付款给浦江管委会45.5万元，至今尚欠154.5万元。浦江管委会于2002年4月11日向金华市中级人民法院提起诉讼，请求判令华虹公司支付土地出让金154.5万元及滞纳金117.6825万元。

　　

　　金华市中级人民法院经审理认为：浦江管委会依浦江县人民政府的授权与拉萨浦江永信电子有限公司签订的《土地出让协议书》内容合法有效，故对浦江管委会要求华虹公司支付土地出让金的请求予以支持。但双方于1996年7月1日所立的借款协议将拖欠的土地出让金转为借款，其内容违反有关金融法规，应属无效，故浦江管委会要求按借款协议约定的利率计算滞纳金的请求不予支持。对逾期付款违约金标准应按最高人民法院有关司法解释规定计付;华虹公司系原拉萨浦江永信电子有限公司的权利义务承受者，故应负本案支付土地出让金及逾期违约金的民事。该院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第十五条之规定，于2002年5月22日判决：由华虹公司于判决生效之日起十日内支付浦江管委会土地出让金154.5万元，并支付逾期付款违约金。案件受理费23 619，由浦江管委会负担1000元，华虹公司负担22 619元;保全费14129元，由华虹公司负担。

　　

　　宣判后，华虹公司不服上述判决，上诉称：双方于1996年7月1日签订的借款协议，表明土地使用权出让合同已履行完毕，双方形成了另一个合同关系，即借款合同关系，原审法院判令华虹公司支付土地出让金，属认定事实错误;原审判决适用已废除的司法解释，判令其按万分之四支付违约金，违反有关司法解释的规定;由于浦江管委会出让的土地没有按规定提供配套，华虹公司自行配套耗资80余万元，应在借款中冲抵。据此，上诉人请求二审法院撤销原判，改判华虹公司归还浦江管委会1108 080.64元。

　　浦江管委会辩称：华虹公司拖欠答辩人的是土地出让金，并非借款;华虹公司未按土地使用权出让合同规定交纳土地出让金，依法应支付违约金;双方签订的土地出让协议中并未规定具体的配套条款，华虹公司要求在土地出让金中抵销其配套耗资80余万元，无事实和法律依据，且华虹公司对此也未提出反诉。因此，原审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

　　[二审认定与判决]

　　拉萨省高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的土地使出让协议书，内容合法，主体适格，其效力应予认定。由于公司未按协议约定支付土地出让金，双方虽经协商将土地出让金未付部分转为借款，并签订了借款协议，但双方之间并不存在真实的借贷关系。华虹公司提出双方已形成另一合同关系即借款关系上诉理由，不予支持。华虹公司应支付尚欠土地出让金154.5万元，并承担逾期付款的违约，违约应按最高人民法院关于逾期付款违约金的相关司法解释规定处理。关于配套费抵销问题，因华虹公司未能提供有效证据证明其主张，故上诉理由亦不予支持。据此，拉萨省高级人民法院依照《中民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条之