信天馗，北京房地产纠纷律师,现执业于北京澜商律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

第一次买房流程的详细指导

　　买房置业,大多数人一生中都会经历;第一次",然而作为动辄数十万元的大额消费,多数置业者由于对购房流程不甚了解,缺乏经验,往往会留下或多或少的遗憾。那么,首次置业如何把握好要点,尽量减少遗憾呢本期带来的首次置业全攻略,希望能为即将第一次买房的读者带来参考。

　　

　　商品房买卖合同范本

　　商品房买卖司法解释

　　商品房买卖合同纠纷

　　准备篇―――买房前三大问题须;正视;

　　准备一:明确购房需求做好置业规划

　　正打算买婚房的市民罗毅,原本只打算买套80平方米左右的小户型,但无论是楼盘销售人员还是周围的亲戚朋友都认为,买房还是一步到位的好。然而,就收入情况来看,买大点的又很困难。此外,罗毅买房注重楼盘环境,而其女友则注重居住便利性,由于双方存在较大分歧,致使大半年过去了,买房的事却毫无进展。

　　置业提示:在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的,理性和有规划的消费是购房的前提。应权衡大局分清主次,根据自己的收入等实际情况来确定。

　　准备二:准备多少钱才能去买房

　　市民杨先生终于凑够了首期款,可没想到在签订购房合同时,开发商却告知杨先生还需支付房屋维修资金、三通费用等各项杂费共计1.5万元。虽然不过1.5万元,然而对于已倾尽所有在首付款上的杨先生来说无疑是一笔巨款。

　　置业提示:除首付款外,一些楼盘在购房时还要求购房者必须交纳2%的房屋维修资金。一些有置业经验的购房者认为,购房切忌将所有存款都用于购房,因为买完房后紧接着就是装修房屋,置办家具、家电等,这些也需要一笔不小的费用。因此,在购房时,至少应保留1/3的存款。

　　准备三:选好贷款方式避免当房奴

　　选择贷款年限时,为减少利息支出,张小姐选择了较短的贷款年限。然而,近来家庭月收入锐减至3200元。自此,扣除每月的银行贷款后,张女士家庭的可支配收入每月仅剩1000元。为此,张女士向银行提出延长贷款年限、降低月还款额的申请。

　　置业提示:据了解,家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线,越过此警戒线,将很可能会出现较大的还贷风险,甚至影响到家庭的生活质量。一般而言,消费者的还款年限选择15―20年较为适中。此外,在考虑贷款金额和年限时,不能单凭现阶段的收入标准来决策,应具有一定的前瞻性,多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题,如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。

　　考察篇―――多方考察有助买上;放心房;

　　考察一:开发商信誉实力

　　购房者可选择一些知名度较高的品牌房地产企业或开发过优质品牌楼盘的开发商,这类企业往往对信誉的重视程度较高,后期房屋出现质量问题的可能性相对较小。购房者可以到同一开发商以往开发的项目实地看看,向一些老业主了解楼盘的质量、物管服务、产权证办理等相关情况。或者登录本地房地产信息网站的;业主论坛;,看看已购房者对楼盘及开发商的种种评价。

　　考察二:楼盘配套及相关附加信息

　　购房前考察时不妨多了解楼盘、小区配套情况,包括学校、幼儿园、超市、银行、农贸市场等综合设施情况,并应了解楼盘、小区建设密度,以判断楼盘、小区环境标准是否符合自己的要求。此外,停车位也是应当了解的重要内容,必要时应当索取相关资料及文字承诺。实施篇―――签好合同掌握买房主动权

　　注意事项一:面积误差多退少补问题多

　　购房面积纠纷一直是热点问题,因此购房者在签订购房合同时一定要高度重视房屋面积出现误差后的解决方案。

　　置业提示:购房者在签订购房合同时,最好不要选择自行约定的方式。如双方自行约定的,开发商大多会约定为;以产权部门核定的面积为准,多退少补;,购房者往往以为;多退少补;谁也不吃亏,而忽略对房屋面积误差的约定,殊不知按照此约定将有可能会引来无谓的购房纠纷。因为一旦出现上述情况,无论房屋面积出现多大的偏差,购房者都只能;哑巴吃黄连;。

　　注意事项二:明确约定交房条件

　　市民徐先生由于开发商未能提供建筑工程消防意见书,故拒绝收房。据双方所签合同约定的交房条件为;该商品房经验收合格;。徐先生认为,商品房验收合格不仅是取得工程竣工验收报告,还应经过消防验收合格后才能交付使用。而开发商则认为,合同约定的;经验收合格;是指工程质量验收,也就是说楼盘在取得工程竣工验收报告后,即可交付使用。

　　置业提示:现在不少开发商在与购房者签订购房合同时,对于住房验收合格的约定大都很含混。如徐先生的遭遇,开发商完全可以含混过关。为避免类似问题再次发生,购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进行更加明确的约定,双方当事人还应共同约定清楚通知交房的具体形式。

　　注意事项三:签完合同督促及时备案

　　许多购房者认为,只要签订了购房合同,房屋就是自己的了,因而忽略了购房合同的备案登记。殊不知有可能会导致所购房屋遭遇一房二卖的风险。

　　置业提示:商品房预售合同进行备案登记是为了减少商品房预售纠纷,保障购房人的合法权益。然而,在实际操作过程中,仍有不少开发商没能按照规定时间进行备案登记,而不少购房者对合同备案登记的意识也较为淡薄,从而导致一些开发商借机将房子进行抵押或重复买卖。因此,在签订购房合同后一定要及时督促开发商办理备案登记。注意事项四:物管合同不容忽略

　　哪些物管服务属于额外收费范围作为业主在享受物管服务的同时享有哪些权利和义务这些在物管合同中都有明确规定。目前在收房时很多业主与物管公司签订的都是前期物业管理协议,真正的物管合同应该是在业委会成立后,由业委会代表全体业主的利益与物管公司签订。

　　置业提示:物管合同是一个非常专业和细化的文本,但是由于业主对物管合同关注度不高,导致后期合同文本问题频出,因为细节没约定好而造成业主陷入困境的现象逐渐显现。业主要维护权益,就要了解建设部物管合同示范文本的基本内容。

关于私房转租

房屋转租是房屋出租后，承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再出租给他人使用，不参与经营而获得租金性收益的行为。

私房转租的前提是必须经原出租人同意，其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约。

下列情况不得转租：一是承租人拖欠租金的；二是承租人在承租房屋内擅自搭建的。为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述第一、第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。

此外，还应注意两点：非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。

私房转租当事人应在签订房屋转租合同后的15日内持下列材料向房屋所在地的区县房地产交易中心办理登记备案，上海国营农场范围内房屋租赁向市房地资源局在农场系统设置的房地产交易登记受理处办理登记备案：

租赁合同登记备案证明；

转租合同；

转租的承租人的个人身份证明或企业、其他组织的登记注册证明。

转租合同当事人登记备案提交的材料符合规定的，房屋所在地的区县房地产交易中心或市房地局在农场系统设置的房地产交易登记受理处应出具转租合同登记备案证明。

私房转租的租金，由转租当事人自行协商确定。出租人可以与承租人约定从承租人转租房屋的租金中获得一定比例的收益；租赁合同中或出租人书面同意转租时未约定转租租金收益分配的，出租人无权获取收益。